(8442) 93-09-05
realty@teploimport-vlg.ru
Полный спектр услуг на рынке недвижимости
Адрес офиса: г. Волгоград, ул. Симбирская, д.5

Схемы покупки новостроек

15.07.2014

Мы все знаем или должны знать, что покупка квартиры в доме-новостройке по закону должна осуществляться согласно 214 Федеральному Закону, но и по сей день существуют другие формы приобретения.

Предлагаю сегодня поговорить о так называемых «альтернативных» способах приобретения квартиры в домах-новостройках. На рынке существуют следующие схемы:

- различные предварительные договоры, по которым принимаются денежные средства;

- вексельная схема;

- ПИФы.

Предварительные договоры... Договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры. И все это предварительное. Закон не запрещает сторонам договора о чем-либо договариваться предварительно. Суть такого договора - заключить основной договор в дальнейшем. А вот если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом», а другая должна выложить большую сумму денег «сейчас», то это вызывает как минимум некоторое беспокойство. Застройщик может предлагать такую схему по разным причинам, а именно отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено. Другая причина - застройщик таким образом уходит от ответственности. Дело в том, что 214 ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика. И еще одна причина возникает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи заключить пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны на продолжение строительства. Это можно сказать самая безобидная причина, надо только выяснить, что до этого момента застройщик заключал договор долевого участия.

Вексельная схема. Суть этой схемы в том, что с инвестором, вместо договора долевого участия, заключаются два договора - обычно, предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя. По последнему «покупатель» подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме инвестор получает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.
Проблема кроется в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны.

И надо знать следующее:

1. По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

2. Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается.

3. Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.

ПИФы. По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании - обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа - реализуется, требования кредиторов - удовлетворяются, и на этом все. Но причем здесь квартира?

Покупка квартиры для многих очень важное событие, не омрачайте его неправильным выбором.

* Автор: Антон Лейтес

* Рубрика: Городская недвижимость

ссылка на источник http://realty.dmir.ru/blogs/5177/


Наши партнеры
Сбербанк
СКБ Банк
Банк Яблоко
ВТБ 24